Apa itu PPh Final dan PPN untuk Jual Beli Properti? Panduan Lengkap Bagi Penjual dan Pembeli
Dalam setiap transaksi jual beli properti di Indonesia, baik berupa rumah, apartemen, ruko, maupun tanah, ada kewajiban pajak yang harus dipenuhi oleh penjual dan pembeli. Dua jenis pajak yang paling sering muncul adalah PPh Final dan PPN.
Banyak masyarakat masih bingung mengenai siapa yang wajib membayar, berapa tarif yang dikenakan, serta bagaimana mekanisme perhitungannya. Pemahaman yang tepat mengenai PPh Final dan PPN sangat penting agar proses transaksi properti berjalan lancar, legal, dan tidak menimbulkan masalah hukum di kemudian hari.
Dan sesuai dengan judul diatas, pada kesempatan kali ini kami akan membahas secara mendalam mengenai kedua pajak tersebut: apa itu, siapa yang menanggung, dasar hukum, hingga contoh perhitungannya.
PPh Final dalam Jual Beli Properti
Definisi PPh Final
PPh Final adalah Pajak Penghasilan yang dikenakan secara langsung dan final terhadap penghasilan yang diperoleh dari transaksi tertentu. Dalam konteks jual beli properti, PPh Final dikenakan kepada penjual yang mendapatkan penghasilan dari hasil penjualan properti.
Disebut "final" karena setelah pajak ini dibayarkan, penghasilan dari transaksi tersebut tidak lagi dikenakan pajak tambahan.
Dasar Hukum PPh Final
Penerapan PPh Final dalam jual beli properti diatur dalam:
UU Pajak Penghasilan No. 36 Tahun 2008
PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Tarif PPh Final
Tarif PPh Final ditetapkan sebesar 2,5% dari nilai transaksi (harga jual properti).
Contoh:
Jika sebuah rumah dijual seharga Rp1.000.000.000, maka PPh Final yang harus dibayar penjual adalah:
2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
PPN dalam Jual Beli Properti
Definisi PPN
PPN atau Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak yang dikenakan atas konsumsi barang dan jasa di Indonesia. Dalam transaksi properti, PPN dikenakan atas penyerahan properti baru oleh pengusaha kena pajak (developer) kepada pembeli.
Jika transaksi dilakukan antara individu (bukan developer), misalnya seseorang menjual rumah bekas, maka tidak dikenakan PPN.
Dasar Hukum PPN
PPN properti diatur dalam:
UU Nomor 8 Tahun 1983 tentang PPN (beserta perubahannya)
PP Nomor 40 Tahun 2019 tentang Barang Kena Pajak Tertentu yang bersifat strategis.
Tarif PPN
Tarif PPN umumnya sebesar 11% dari nilai transaksi (per 1 April 2022, sebelumnya 10%).
Contoh:
Jika pembeli membeli rumah baru dari developer seharga Rp500.000.000, maka PPN yang harus dibayar adalah:
11% x Rp500.000.000 = Rp55.000.000
Perbedaan PPh Final dan PPN dalam Jual Beli Properti
Untuk memudahkan pemahaman, berikut adalah ringkasan perbedaannya:
Subjek Pajak
PPh Final: Ditanggung oleh penjual properti.
PPN: Ditanggung oleh pembeli, khususnya jika membeli properti baru dari developer.
Dasar Perhitungan
PPh Final: 2,5% dari nilai transaksi.
PPN: 11% dari nilai transaksi.
Objek Pajak
PPh Final: Semua transaksi pengalihan hak atas tanah/bangunan.
PPN: Hanya berlaku pada properti baru dari pengusaha kena pajak (developer).
Contoh Ilustrasi Transaksi
Misalnya, Budi menjual rumahnya kepada Andi dengan harga Rp1.200.000.000. Berikut perhitungan pajaknya:
PPh Final (penjual – Budi)
2,5% x Rp1.200.000.000 = Rp30.000.000
PPN (pembeli – Andi, jika beli dari developer)
11% x Rp1.200.000.000 = Rp132.000.000
Namun, jika rumah tersebut adalah rumah bekas dari individu, maka Andi tidak perlu membayar PPN.
Bagaimana Mekanisme Pembayaran PPh Final dan PPN?
PPh Final
Dibayarkan oleh penjual melalui bank persepsi atau kantor pos.
Bukti pembayaran diserahkan ke notaris/PPAT sebelum akta jual beli ditandatangani.
PPN
Dibayarkan oleh pembeli kepada developer.
Developer kemudian menyetorkan PPN tersebut ke kas negara.
Tips Agar Transaksi Properti Aman dan Sesuai Aturan
- Lakukan pengecekan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) untuk memastikan nilai transaksi tidak terlalu rendah dari standar pemerintah.
- Gunakan notaris/PPAT berpengalaman agar seluruh proses pajak tercatat rapi.
- Siapkan anggaran tambahan di luar harga properti untuk membayar pajak.
- Periksa status developer, apakah sudah terdaftar sebagai pengusaha kena pajak.
Mengapa Pemahaman PPh Final dan PPN Itu Penting?
Bagi penjual, memahami PPh Final berarti menyiapkan kewajiban pajak sejak awal sehingga keuntungan bersih dapat dihitung dengan tepat.
Bagi pembeli, mengetahui aturan PPN akan membantu memperkirakan total biaya pembelian, terutama jika membeli dari developer.
Dengan pemahaman yang baik, transaksi properti menjadi lebih transparan, aman, dan sesuai aturan hukum.
Demikian informasi mengenai apa itu PPh Final dan PPN dalam jual beli properti yang merupakan hal yang wajib bagi semua pihak yang terlibat, baik penjual maupun pembeli. Kedua jenis pajak ini memiliki aturan, subjek, tarif, serta mekanisme pembayaran yang berbeda.
Dengan pemahaman yang baik, anda bisa menghindari kesalahan, memperkirakan biaya dengan tepat, dan memastikan transaksi properti berjalan sesuai ketentuan hukum. Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan notaris, PPAT, atau konsultan pajak agar proses lebih aman dan terjamin. Semoga berguna dan bermanfaat.
