Cara Menghitung dan Simulasi KPR Syariah, Kredit Rumah tanpa Riba

Membeli rumah impian bukanlah hal yang sulit anda wujudkan walaupun anda tidak memiliki uang tunai yang dalam jumlah banyak. Salah satu yang bisa membantu anda memiliki rumah adalah dengan sistem Kredit Pemilikan Rumah atau disingkat KPR.

Anda dapat menemukan berbagai pilihan KPR yang siap membantu anda memiliki rumah. Adapun salah satu jenis KPR yang banyak diminati adalah fasilitas KPR syariah.

Mengapa Fasilitas KPR syariah banyak diminati ? KPR syariah dan KPR biasa memiliki perbedaan yang cukup banyak, dimana dari dari hitungannya saja, simulasi KPR Syariah jelas berbeda dengan kredit konvensional.

Perbedaan itu didasari karena skema pembiayaan atau akad dalam KPR Syariah terbagi menjadi empat macam, yakni Murabahah, Musyarakah Mutanaqisah, Ijarah, serta Ijarah Muntahiya Bittamlik (IMBT). Walaupun ada empat macam skema akad tetapi banyak penyelenggara KPR syariah hanya menyediakan dua macam skema saja yakni akad Murabahah atau KPR iB Jual Beli dan akad Musyarakah Mutanaqisah atau KPR iB Kepemilikan Bertahap.

Lalu apa itu akad Murabahah dan akad Musyarakah Mutanaqisah ?

Mengenal Akad Murabahah

Perlu anda ketahui bahwa Murabahah adalah perjanjian jual-beli antara nasabah dan bank dengan sistem syariah. Harga yang ditetapkan pada sistem jual ini adalah harga sebenarnya sebuah barang, ditambah dengan keuntungan yang disepakati oleh nasabah dan pihak bank.

Contohnya adalah seperti anda memiliki target rumah yang ingin dibeli, dimana bank membeli rumah tersebut dan menjualnya kembali kepada Anda sebagai nasabah. Nantinya anda bisa mencicil dengan margin keuntungan yang setelah disepakati.

Adapun keuntungan yang diperoleh bank dan harga asli dari sebuah barang adalah hal yang membedakan sistem syariah dengan sistem lainnya. Sehingga cicilan yang Anda keluarkan setiap bulannya akan tetap sama selama tenor berjalan.

Begini simulasi KPR syariah akad Murabahah

Apabila anda membeli rumah dengan harga Rp300 juta dengan uang muka sebesar 20% atau Rp60 juta. Maka uang muka tersebut akan diberikan kepada pengembang, dan sisa biaya yang harus Anda bayar untuk melunasi rumah ini adalah Rp300 juta – Rp60 juta = sebesar Rp 240 juta.

Dengan berdasarkan prinsip murabahah, bank akan membeli rumah dengan harga tersebut ditambah dengan keuntungan yang disepakati bersama. Jika kesepakatan anda dan pihak Bank adalah tenor 15 tahun dengan keuntungan 5% untuk bank, maka berikut rumus yang bisa anda pahami:

(Harga asli rumah x (keuntungan bank x plafon) + harga asli rumah): bulan tenor.

Maka hasil hitungannya dapat anda simak sebagai berikut :

((Rp240 juta x (5% x 15)) + Rp240 juta): 180 bulan

(Rp180 juta + Rp240 juta): 180 bulan

Rp420 juta: 180 bulan

Maka berdasarkan dengan simulasi perhitungan di atas, angsuran yang harus anda bayar setiap bulan adalah Rp2.333.333 selama 15 tahun.

Mengenal Akad Musyarakah Mutanaqishah

Selanjutnya adalah Akad Murabahah, dimana KPR syariah dengan Akad Musyarakah Mutanaqishah merupakan kerja sama bagi hasil antara nasabah dan bank. Atau bisa dikatakan anda dan Bank melakukan patungan untuk membeli rumah anda.

Contohnya apabila anda menyetor 20 persen dan 80 persen sisanya akan bayarkan oleh bank. Dimana setelah anda telah selesai membeli rumah, maka rumah tersebut akan "disewakan" kepada anda untuk kemudian membayar sewa setiap bulannya ke bank. Adapun “Uang sewa” tersebut adalah sebagai cicilan untuk membeli 80 persen kepemilikan rumah dari bank. Dan pada akhir pembayaran terakhir, rumah tersebut menjadi sah menjadi milik anda sebagai nasabah.

Simulasi KPR Syariah Akad Musyarakah Mutanaqishah

Apabila anda ingin membeli rumah seharga Rp 300 juta, berarti anda harus menyiapkan Rp60 juta atau 20% dari harga total rumah dan sisanya akan dibayarkan oleh Bank yaitu Rp240 juta atau 80% dari harga total rumah. Selanjutnya adalah menemukan kesepakatan antara anda dan pihak Bank untuk uang sewa yang harus dibayarkan per bulan.

Seperti contoh kedua belah pihak menyetujui untuk membayar Rp1,6 juta per bulan, tapi karena anda membutuhkan melunasi rumah secara keseluruhan nantinya maka anda harus membayar Rp1,6 juta ditambah dengan cicilan membeli rumah yang sudah disepakati oleh kedua pihak per bulannya selama 10 tahun.

Keuntungan Menggunakan KPR Syariah

Nominal Cicilan Tetap tanpa Dikenakan Bunga

Keuntungan pertama mengambil fasilitas kredit syariah adalah dimana anda sebagai debitur tidak perlu khawaticr dengan kenaikan nominal cicilan, sebab KPR syariah biasanya memberlakukan biaya yang tetap. Selain itu, tidak diberlakukan suku bunga bank pada skema pembiayaan ini.

Mengapa demikian ? Sebab suku bunga sendiri dianggap sebagai riba di dalam Islam, sehingga hukumnya haram digunakan pada proses jual-beli termasuk dengan sistem KPR syariah.

Alur Kredit Lebih Jelas dan Tidak Memberatkan

Keuntungan selanjutnya adalah kema cicilan yang flat atau tetap membuat alur kredit jadi lebih jelas sehingga anda tidak akan terjebak dengan cicilan yang tiba-tiba naik ataupun turun. Anda dapat mengetahui setiap bulannya berapa cicilan rumah yang harus dibayarkan ke bank.

Dengan alur kredit yang jelas dan cicilan flat tersebut, anda mudah mengatur cash flow harian dan bulanan anda.

Mengedepankan Asas Musyawarah Mufakat

Adapun asas musyawarah dan mufakat dilaksanakan dalam KPR syariah salah satunya adalah tidak memberlakukan sanksi, denda atau penalti berupa uang kepada para debiturnya. Dimana perbankan syariah akan lebih mengutamakan diskusi dan rasa kekeluargaan dalam menyelesaikan masalah. Termasuk pada debitur yang mengalami kredit macet atau gagal bayar.

Proses Pengajuan Lebih Mudah dan Cepat

Dapat dikatakan alur pengajuan kredit syariah memang tidak terlalu panjang, seperti tidak diberlakukan proses BI Checking saat mengajukan KPR syariah. Namun akan diganti dengan proses pengecekan tersebut yang dilakukan lewat wawancara serta survei langsung mengenai kesiapan debitur yang mana nantinya akan menjadi bahan evaluasi untuk pengajuan KPR syariah.

Kerugian Menggunakan KPR Syariah

Jangka Waktu Cicilan yang Singkat

Apabila dibandingkan fasilitas kredit bank konvensional, jangka waktu atau tenor KPR syariah biasanya memang lebih singkat. KPR syariah hanya menawarkan tenor maksimal 15 tahun, dimana KPR biasa bisa memberikan tenor hingga 25 tahun.

Cicilan Tidak Berkurang saat Suku Bunga Turun

Walaupun memiliki skema kredit flat dan jelas, tetapi sayangnya apabila suku bunga bank turun, maka jumlah cicilan rumah Anda tidak akan ikut berkurang.

Uang Muka menjadi Lebih Besar

Hal tersebut karena KPR syariah tidak mengenal istilah bunga, jadi jumlah uang muka atau down payment yang harus debitur bayar jadi lebih besar. Dimana pada umumnya, bank syariah mengenakan DP sebesar 15-30% dari total harga rumah yang ingin anda beli.

Demikian informasi mengenai cara menghitung dan simulasi KPR syariah, kredit rumah tanpa riba yang bisa membantu anda mewujudkan rumah impian anda.