Begini Tahapan dan Aturan Jual Beli Rumah lewat Notaris

asriland.com - Anda penasaran dengan tahapan dan aturan jual beli rumah lewat notaris, maka anda tepat berada di artikel ini dimana anda bisa pembahasannya dibawah ini.

Seperti yang kita ketahui bersama bahwa didalam melakukan transaksi jual beli properti khususnya rumah, dibutuhkan proses legalisasi yang melibatkan pejabat publik, salah satunya adalah notaris dimana notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta autentik.

Adapun tugas notaris telah diatur dalam undang-undang nomor 2 tahun 2014 dimana notaris bertugas untuk membuat berbagai dokumen perjanjian dan kewenangan mulai dari perjanjian jual beli, akta jual beli, hingga sertifikat tanah hak milik.

Agar anda bisa lebih memahami tugas dan tahapan jual beli rumah lewat notaris, berikut penejelasannya yang bisa anda simak sebagai berikut.

Tahapan Jual Beli Rumah lewat Notaris

Pengecekan Dokumen

Sebelum melakukan proses jual beli, pihak pembeli harus tahu kalau tanah dan bangunan yang akan ditempatinya tidak dalam keadaan sengketa atau disita.

Maka itu, notaris wajib melakukan pemeriksaan dokumen seperti sertifikat tanah oleh Pejabat Akta Tanah (PPAT) di kantor pertanahan. Walaupun terdengar sepele, namun proses satu ini sangat penting agar transaksi jual beli rumah menjadi sah di mata hukum.

Pemeriksaan Pajak dan Pembuatan AJB

Tahapan selanjutnya adalah pemeriksaan tanda terima setoran Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB. Dengan kata lain, pemilik properti sebelumnya wajib memberikan tanda bukti pembayaran pajak kepada pembeli.

Hal ini karena PPAT akan memeriksa Surat Tanda Terima Setoran PBB, untuk memeriksa apakah tanah tersebut menunggak pembayaran atau tidak. Setelah itu, penjual harus membayar pajak penghasilan (PPh) dan pembeli harus membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Kemudian berlanjut pada pembuatan AJB (Akta Jual Beli), di mana prosesnya wajib dilakukan di hadapan pejabat PPAT. Seperti yang diketahui, AJB adalah dokumen otentik yang menjadi bukti sah peralihan hak tersebut.

Pembuatannya memerlukan sejumlah dokumen, baik dari pihak penjual maupun pembeli. Berikut syarat dokumen penjual dan pembeli yang bisa anda simak dibawah ini.

Syarat dokumen penjual

Fotokopi KTP
Fotokopi NPWP
Fotokopi Surat Nikah & Kartu Keluarga
Sertifikat Asli Hak Atas Tanah dan SHM (Sertifikat Hak Milik)
Akta Notaris
Surat Tanda Terima Setoran PBB Asli (5 tahun terakhir)

Syarat dokumen pembeli

Fotokopi KTP
Fotokopi NPWP
Fotokopi Surat Nikah & Kartu Keluarga

Setelah semua syarat terpenuhi, anda dapat mengunjungi kantor PPAT sesuai lokasi properti untuk melakukan pemeriksaan dokumen. Apabila sertifikat tanah sudah terverifikasi, maka penandatanganan AJB bisa dilakukan dengan dihadiri oleh dua saksi, yakni notaris dan petugas PPAT.

Proses Balik Nama

Dan tahapan terakhir adalah Proses Balik Nama, di mana petugas PPAT akan meminta pembeli untuk membuat surat permohonan balik nama. Adapun proses balik nama rumah diperlukan bagi pembeli rumah baru, rumah bekas, maupun take over rumah. Untuk prosesnya sendiri, anda memerlukan surat permohonan dari BPN.

Petugas PPAT akan menyerahkan AJB dan beberapa berkas penting sebagai berikut.

Permohonan Balik Nama
Sertifikat Tanah
Dokumen Penjual dan Pembeli
Bukti Pelunasan PBB
BPHTB

Nantinya berkas tersebut akan diserahkan ke kantor pertanahan dimana pembeli akan menerima tanda bukti penerima serta bukti balik nama baru pada kolom buku tanah dan sertifikat. Umumnya waktu yang dibutuhkan untuk proses balik nama adalah 14 hari hingga 3 bulan.

Biaya Notaris dalam Proses Jual Beli Rumah

Setelah membahas berbagai proses dan aturan jual beli rumah lewat notaris, sekarang saatnya mengetahui sejumlah biaya yang diperlukan. Berikut rinciannya:

Biaya Cek Sertifikat

Seperti yang sudah dijelaskan, pengecekan sertifikat bertujuan untuk mengetahui properti yang ingin dibeli tidak berada di atas lahan sengketa. Umumnya proses ini dilakukan di kantor BPN.

Notaris akan melakukan pengecekan tersebut dengan biaya mulai dari Rp100 ribu tergantung wilayah masing-masing.

Biaya PPh

PPh atau Pajak Penghasilan harus dibayar sebelum penandatanganan Akta Jual Beli. Besarnya PPh adalah 5% dari transaksi.

Biaya Validasi Pajak

PPN atau pajak pertambahan nilai dan PPNBM (Pajak Penjualan Barang Mewah yang Dibebankan Pembeli) juga menjadi aturan jual beli rumah yang tak boleh dilewatkan.

Properti yang dikenai PPN adalah harga di atas Rp36 juta. Sedangkan untuk PPN bernilai 10% dari harga rumah dan PPNBM dikenakan jika luas banguan di atas 150 meter. Biaya yang diperlukan untuk menggunakan notaris mengurus validasi pajak sekitar Rp200 ribu.

Sebagai catatan, PPN dibebankan untuk pembelian rumah baru atau properti primary, bukan properti secondary.

Biaya AJB

AJB merupakan dokumen pernyataan peralihan hak tanah dari pemilik lama ke pemilik yang baru. Umumnya, biaya AJB dibayarkan oleh kedua belah pihak. Sementara, untuk proses pembuatan AJB memerlukan waktu sekitar 1–3 bulan. Mengurus AJB memiliki beberapa prosedur mulai dari pemeriksaan sertifikat, pembayaran PBB, pelunasan PPh, BPHTB dan sebagainya. Apabila akan menggunakan jasa notaris, maka diperlukan biaya sekitar Rp2,4 juta.

Biaya Balik Nama

Biaya Balik Nama atau BBN perlu dibayarkan pada saat proses jual beli rumah. Apabila membeli rumah bekas, maka anda harus balik nama sertifikat properti dari penjual ke pembeli. Adapun bersarnya BBN pun berbeda-beda dengan waktu pengerjaan 30 hari. Namun harga rata-rata BBN biasanya sekitar 2% dari nilai transaksi.

Biaya SKHMT

Kemudian ada biaya SKHMT atau Surat Kuasa Hak Memberikan Hak Tanggungan. Biaya yang diperlukan biasanya mencapai Rp1,2 juta untuk rumah yang dibeli secara kredit atau menggunakan KPR.

Biaya APHT

Dan yang terakhir ada biaya APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan. Dibutuhkan sebesar Rp1,2 juta untuk rumah yang dibeli secara kredit, dimana semua biaya di atas dibutuhkan jika anda ingin memakai notaris dalam proses jual beli rumah. Namun kembali lagi, harga tersebut tergantung dari masing-masing notaris.

Demikian informasi mengenai tahapan dan aturan jual beli rumah lewat notaris. Semoga berguna dan bermanfaat.