Strategi Permodalan Developer Properti Dengan Menjadikan Pemilik Lahan Sebagai Permodalan Proyek
Bisnis di bidang property memag emnajdi salah satu peluang bisnis yang cukup menguntungkan. Nilai property yang terus meningkat setiap waktunya menjadi alasan mengapa kini banyak orang yang mencoba peruntungan menjadi developer properti. Hanya saja sayangnya, modal yang digunakan dalam bisnis property juga cukup besar yang harus anda persiapkan. Apalagi modal menjadi hal utama yang harus anda miliki untuk menjalankan bisnis di bidang property.
Jika dilihat dari sisi permodalan, ada 2 jenis modal utama yang ada dalam bisnis property yaitu modal awal atau start up capital dan modal tanah. Dan jika dilihat dari pengelolaan moda, dapat dibagi menjadi 2 sisi yang penting yaitu developer yang mana menjadi pengelola modal dan investor yang mana memberikan modal. Investor sendiri terbagi menjadi 2 yaitu pemilik uang dan pemilik tanah. Jika modal yang anda miliki tak cukup, maka tentu saja dibutuhkan modal tambahan agar bisnis yang anda geluti dapat berjalan.
Salah satu cara untuk bisa mendapatkan modal tambahan guna menjalankan bisnis property yang anda miliki bisa dengan melakukan kerja sama dengan pemilik lahan. Pihak pemilik lahan dapat menyumbang modal dalam bentuk tanah, bukan uang. SIstemnya mungkin dapat dilakukan dengan tidak meminta pembayaran cash saat awal transaksi. Sehingga tanah yang dimiliki pemilik baru akan dibayarkan saat proyek sudah ada hasil penjualan maupun dibayar secara bertahap dalam jangka waktu tertentu. Hal ini lah yang menjadi prinsip kerja sama antara developer property dengan pemilik lahan.
Keuntungan Dan Kerugian Kerjasama Dengan Pemilik Lahan
Sebelum anda melangkah lebih jauh, perlu anda ketahui terlebih dahulu jika ada kelebihan dan kekurangan yang dimiliki dari kerja sama dengan pemilik lahan. Setelah mempelajari kelebihan dan kekurangan tersebut, nantinya anda bisa mengetahui solusi terbaik guna meminimalisir kerugian yang terjadi.
Bagi developer property, adanya kerja sama lahan ini akan membantu mereduksi modal yang dibutuhkan dalam mengelola sebuah proyek. Berdasarkan kasus-kasus kerja sama lahan yang ada, dengan mengakuisisi lahan dapat mengambil porsi sekitar kurang dari 30% dari RAB sebuah proyek. Bisa dibayangkan berapa banyak keringanan yang didapatkan saat menerapkan pola kerjasama lahan ini. Sedangkan dari sisi pemilik lahan, adanya kerja sama ini akan membuat mereka mendapatkan keuntungan, tak hanya harga tanah yang mereka jual melainkan beberapa keuntungan lainnya dalam proyek.
Sedangkan melihat dari sisi kerugian, kerja sama ini akan memungkinkan developer mengalami kerugian karena harus rela berbagi keuntungan yang didapatkan dengan pemilik lahan. Sedangkan bagi pemilik lahan, mereka tentu saja tidak bisa mendapatkan uang pembayaran tanah sekaligus. Namun jika menghitung dari presentase keuntungan yang akan didapat, dengan menerapkan kerja sama lahan tetap dapat memberikan keuntungan yang lebih besar meskipun dalam nominal yang lebih kecil. Hal yang perlu anda perhatikan dalam penerapan sistem kerja sama ini adalah keadilan. Keadilan yang dimaksudkan disini adalah mengenai pelaksanaan kerja sama yang menerapkan prinsip proporsional. Pihak mana yang menanggung resiko yang lebih besar maka mereka lah yang akan mendapatkan keuntungan paling banyak.
Strategi Dalam Mendapatkan Kerjasama Dengan Pihak Pemilik Lahan
Lalu bagaimana cara mengatur strategi agar anda bisa mendapatkan kerja sama dengan pihak pemilik lahan? Hal yang paling penting dalam mengajukan penawaran kerja sama ini adalah kemampuan negoisasi yang anda miliki. Negoisasi dengan pemilik lahan menjadi hal yang wajib dan krusial untuk anda miliki saat anda akan menawarkan metode pembayaran tanah. Entah itu anda tawarkan dengan bekerja sama lahan ataupun pembayaran tahan secara bertahap. Nah berikut ini ada beberapa strategi yang bisa anda tawarkan dalam bekerja sama dengan pemilik lahan.
- Menawarkan Beberapa Alternatif
Dalam menawarkan kerja sama, tentunya anda harus menawarkan sesuatu yang menguntungkan untuk pemilik lahan sehingga nantinya mereka tidak berencana menolak penawaran kerja sama yang anda ajukan. Untuk itu lah dibutuhkan beberapa alternative yang dapat anda sarankan kepada pemilik lahan. Tentu saja alternative yang anda ajukan harus dimodifikasi sesuai dengan kondisi anda. Menawarkan beberapa alternatif fini nantinya bertujuan agar pemilik lahan memiliki beberapa pilihan yang dapat dipertimbangkan nantinya. Dengan adanya beberapa pilihan ini, nantinya pihak pemilik lahan dapat menghitung berapa keuntungan dan kerugian dari pilihan-pilihan yang ada. Dalam melakukan negoisasi, anda harus mengerti poin-poin mana yang akan anda mainkan. Selain itu jangan lupa pula untuk mengukur-ukur darimulai dari harga tanah, jangka waktu pelunasa, cara kerja sama, dan lainnya dengan pemilik lahan. Intinya adalah, jangan lupa untuk melakukan perhitungan yang akurat sebelum melakukan negoisasi. Jangan sampai anntinya penawaran yang anda ajukan malah akan merugikan diri anda sendiri.
- Naikkan Harga Turunkan Syarat
Strategi lainnya yang bisa anda lakukan adalah dengan menaikkan harga tanah namun anda bisa meminta agar syarat lebih diperingan, misalnya uang muka yang rendah dan pembayaran untuk selanjutnya dapat dilakukan bertahap. Misalnya saja, anda ditawarkan tanah seluas 1 hektar dengan nilai Rp 2.000.000/m2, yag mana pemilik lahan menginginkan jika anda melakukan pembayaran secara tunai. Anda bisa mencoba menerapkan strategi ini, misalnya dengan mengajukan penawaran harga Rp 2.250.000/m2 namun dengan metode pembayaran yang dimundurkan dan termin.
Namun dalam menaikkan penawaran harga ini, tentunya anda perlu untuk melakukan studi kelayakan tentang harga penawaran sebelumnya. Apakah dengan strategi anda menaikkan harga tanah masih bisa membuat anda bersaing dengan competitor lainnya atau tidak. Akan sangat beresiko jika anda menggunakan strategi ini jika tanpa mempelajari harga-harga property lainnya yang ada di sekitaran proyek yang anda bangun. Jika memang pemilik lahan yang anda ajak kerja sama tidak terlalu membutuhkan uang di saat itu juga, mungkin akan besar kemungkinan jika penawaran anda diterima. Sehingga untuk strategi ini kemungkinannya memang 100% pada pemilik lahan.
- Tawarkan Bagi Hasil
Metode lainnya yang dapat anda terapkan dalam kerja sama lahan adalah dengan menawarkan sistem bagi hasil kepada pemilik lahan. Untuk besarnya bagi hasil yang didapatkan tergantung dari negoisasi yang anda lakukan. Sebagai pedoman awal, misalnya jika tanah yang sedang anda kerjakan hanya cocok untuk dipergunakan perumahan subsidi ataupun perumahan yang harga jualnya sudah diatur pemerintah serta pembeli mendapat keringanan pada uang DP, cicilan,pajak, dan lainnya maka keuntungan bagian pemilik lahan bisa anda tawarkan maksimal 20%. Begitupun selanjutnya, jika tanah tersebut sangat cocok untuk dikelola menjaid perumahan menengah keatas, maka anda bisa melakukan bagi hasil dengan presentase 60% untuk developer dan sisanya diberikan kepada pemilik tanah.
- Analisa Bersama
Agar lebih meyakinkan kepada pemilik lahan jika harga yang anda tawarkan memang sudah layak adalah dengan melakukan analisan bersama mengenai harga-harga dari perumahan yang sudah ada. Untuk menganalisanya, tentu saja anda harus memiliki data-data dari competitor lainnya seperti daftar harga (pricelist) ataupun brosur penjualan rumah. Dari daftar harga yang anda miliki anntinya anda dapat menghitung harga tanah dari competitor anda dan kemudian membandingkannya dengan tanah yang akan anda beli.
Nah itu tadi strategi-strategi yang bisa anda terapkan untuk mendapatkan kerja sama dengan pihak pemilik lahan. Semoga informasi diatas bisa bermanfaat untuk anda.
