Terkadang kita dihadapkan pada situasi ingin membeli atau menjual tanah hanya sebagian dari keseluruhan tanah yang ada. Atau bisa juga kita dihadapkan pada kondisi memperoleh atau memberikan warisan tanah hanya sebagian saja. Alasannya karena tanah tersebut harus dibagi bersama dari tanah induknya. Sehingga kita perlu mengurus pemecahan sertifikat.

Pemecahan sertifikat tanah sangat dibutuhkan sebab sertifikat merupakan alat jaminan hak atas kepemilikan tanah. Bahkan pemecahan sertifikat tanah juga telah memiliki pedoman dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan tersebut menyebutkan pemecahan sebidang hak atas tanah yang telah terdaftar bisa dipecah hanya atas permohonan pemegang hak yang bersangkutan atau pemilik tanah.

Pada kesempatan kali ini, kita akan membahas konsep dasar, proses, kendala serta solusi terkait pemecahan sertifikat.

Konsep Dasar Pemecahan Sertifikat

Sebenarnya, pemecahan sertifikat tanah sangatlah mudah. Pemecahan sertifikat sendiri merupakan proses membuat Sertifikat Hak Milik (SHM) pada sebidang tanah hasil pembagian dari tanah induk yang telah memiliki SHM. Konsep dasar pemecahan sertifikat dapat diibaratkan seperti memotong kue bersertifikat yang setiap potongannya juga akan bersertifikat. Tentu saja jumlah total sebidang tanah dari pemecahan sertifikat akan sama dengan total tanah yang tertera pada sertifikat tanah utama.

Persyaratan yang harus dipersiapkan dalam pemecahan sertifikat yaitu sertifikat asli, fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB), fotokopi KTP dan KK pemohon, surat pernyataan pemecahan yang ditandatangani pemilik hak, surat kuasa untuk notaris dan formulir yang sudah diisi. Berdasarkan peraturan yang berlaku, pemecahan sertifikat hanya boleh dilakukan atau diwenangkan kepada pemilik tanah yang namanya tercantum dalam SHM yang diurus di kantor Badan Pertanahan Negara (BPN). Waktu pengurusan pemecahan sertifikat tanah sekitar 15 hari sejak berkas diterima secara lengkap di BPN. Biaya pemecahan sertifikat sebesar Rp25.000 setiap sertifikat yang diterbitkan.

Proses Pemecahan Sertifikat

Dengan adanya beragam latar belakang terjadinya pemecahan sertifikat, proses untuk mengurus pemecahan sertifikat juga ikut beragam. Terdapat dua jenis pemecahan sertifikat. Pertama, Anda bisa melakukan pemecahan sertifikat atas nama perusahaan atau developer. Umumnya pemecahan ini dilakukan dalam satu kawasan yang cukup besar. Kedua, Anda juga bisa melakukan pemecahan sertifikat atas nama pribadi. Umumnya, pemecahan ini bersifat lebih personal dan kekeluargaan.

Berikut ini proses pemecahan sertifikat secara singkat yang penting untuk Anda ketahui.

1. Anda harus mengisi formulir permohonan untuk kemudian ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya. Tanda tangan dibubuhkan di atas materai. Format formulir permohonan yaitu mencantumkan identitas diri; luas, letak dan penggunaan tanah yang dimohonkan; pernyataan tanah sedang tidak terlibat sengketa; pernyataan bahwa tanah sedang dikuasai secara fisik; dan adanya alasan pemecahan sertifikat seperti untuk warisan, hibah atau dijual.
2. Membuat surat kuasa apabila Anda ingin menguasakan proses pengurusannya. Biasanya pihak pemilik akan mengutus notaris sebagai kuasa atas dirinya.
3. Membuat surat izin perubahan penggunaan lahan apabila terjadi alih fungsi atau guna dari lahan.
4. Anda harus melampirkan fotokopi identitas pemohon seperti KTP atau KK dan kuasa apabila dikuasakan. Setelah sebelumnya petugas loket memeriksa kecocokan dengan aslinya.
5. Sertifikat asli menjadi dokumen yang tidak boleh tertinggal. Dokumen ini akan diserahkan kepada petugas BPN.
6. Jangan lupa untuk menambahkan lampiran bukti lunas pajak PPh dan PBB berdasarkan kesesuaiannya dengan ketentuan yang berlaku.
7. Terakhir penting bagi Anda untuk membuat tapak kavling dari lapangan bersama dengan BPN. Tapak kavling dibuat dengan pengukuran langsung di lapangan agar adanya kepastian ukuran tanah dengan diterbitkan surat ukur.
8. Selanjutnya surat ukur dijadikan dasar penerbitan sertifikat. Penerbitan sertifikat ini dilakukan di Subseksi Pendaftaran Hak dan Informasi (PHI). Kemudian sertifikat akan ditandatangani kepala lembaga pertanahan. Sertifikat inilah yang menjadi SHM hasil pemecahan sertifikat.

Kendala dan Solusi Pemecahan Sertifikat

Pengurusan pemecahan sertifikat memang tergolong mudah. Walaupun tidak jarang masih banyak orang mengalami permasalahan atau kendala dalam pengurusannya. Umumnya, banyak kendala muncul karena kondisi pembagian tanah tersebut. Misalnya pembagian tanah karena peralihan hak atas tanah akibat warisan. Akibatnya pemecahan sertifikat harus dilakukan dengan pemecahan warisan atau hibah wasiat.

Untuk mengatasinya Anda bisa menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli waris disertai akta pembagian waris tersebut. Anda juga bisa memilih membuat Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) atau pembuatan Akta Hibah Wasiat. Dengan memperhatikan persyaratan utama seperti surat keterangan kematian dan Surat Keterangan Waris (SKW).

Kendala lainnya seperti kesimpangsiuran dalam transaksi jual beli pada tanah yang mengalami pembagian. Misalnya apakah menyelesaikan pemecahan sertifikat terlebih dahulu atau membuat Akta Jual Beli (AJB) atas sebagian tanah tersebut terlebih dahulu. Hal ini bisa diatasi dengan adanya akad yang jelas antara penjual dan pembeli. Selain itu untuk mengurus pemecahan sertifikat sangat disarankan selalu melibatkan saksi atau notaris dalam kondisi tertentu.

Demikian ulasan seputar mengurus pemecahan sertifikat, terutama untuk tanah. Semoga bisa menjadi referensi bagi Anda untuk mengatasi permasalah yang mungkin Anda temukan.