Biaya Apa Saja Yang Dikeluarkan Saat Membeli Rumah Second

Rumah hunian menjadi salah satu aset yang bernilai cukup mahal. Inilah yang membuat banyak orang menyiapkan dana khusus untuk membeli rumah yang harganya mencapai ratusan juta rupiah. Bagi anda yang ingin membeli rumah, tentu memiliki beberapa alternatif tentang cara pembayarannya. Mau rumah baru atau rumah second, mempersiapkan dana sesuai dengan harga rumah adalah satu hal penting yang diperhatikan. Namun harus diingat setelah proses jual beli rumah dengan penjualnya, anda perlu mengeluarkan biaya-biaya lainnya untuk membuat proses jual beli ini menjadi sah dalam hukum negara dan juga bisnis. Ada beberapa biaya yang harus dipersiapkan selain mempersiapkan dana sesuai dengan nominal harga rumahnya. Berikut ini adalah biaya-biaya yang harus dikeluarkan saat proses jual beli rumah baru ataupun rumah second.

1. Biaya pengecekan sertifikat

Sebelum transaksi jual beli rumah second dilakukan, anda harus melakukan pengecekan sertifikat terlebih dahulu untuk memastikan semua sertifikat rumah yang bersangkutan tidak memiliki catatan sita, catatan blokir, atau catatan hitam lainnya. Proses pengecekan ini dilakuan di kantor pertanahan setempat sesuai dengan kebijakan kantor dan lokasi rumah yang akan anda beli. Biaya yang dikeluarkan untuk proses pengecekan sertifikat rumah ini nantinya akan dibebankan oleh pembeli. Besarnya biaya pengecekan sertifikat ini tergantung pada kebijakan kantor pertanahan setempat dimana lokasi rumah yang ingin anda beli ini berada.

2. Biaya Akta Jual Beli

Anda juga harus mengeluarkan biaya untuk pembuatan akta jual beli (AJB) yang dilakukan oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Memang tidak ada patokan berapa nominal biaya pembuatan AJB ini pada setiap transaksi jual beli rumah, tapi yang disepakati adalah biaya ini tidak boleh lebih dari 1% dari harga transaksi yang tertera pada akta.  Biasanya biaya pembuatan AJB ini akan dibebankan kepada kedua belah pihak yaitu pembeli dan penjual sesuai dengan kesepakatan bersama. Besarnya  biaya pembuatan AJB ini ditentukan oleh PPAT yang biasanya meminta 1% dari nilai transaksi, tapi penjual atau pembeli bisa menawar lebih rendah dari itu. Nantinya biaya akan dibagi dua atau dibebankan pada salah satu pihak sesuai dengan kesepakatan pada saat terjadi akad jual beli.

3. Biaya balik nama

Saat anda membeli sebuah rumah second, maka sudah pasti anda harus mengubah nama pemilik di sertifikat tersebut yang awalnya tertera nama pemilik lama menjadi nama anda.  Berbeda dengan pembelian rumah baru yang sudah pasti nama yang tertera pada sertifikat saat rumah jadi akan langsung dituliskan dengan nama pemiliknya. Proses balik nama ini dilakukan di kantor pertanahan di lokasi rumah yang anda beli. Besaran pross balik nama ini ditentukan oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT) sesuai dengan peraturan yang berlaku. Biaya balik nama sertifikat ini sudah pasti dibebankan kepada anda sang pembeli karena nantinya nama yang tertera adalah nama anda.

4. Biaya Penerimaan Negara bukan Pajak (PNBP)

Anda juga diwajibkan untuk membayarkan PNBP saat mengajukan peralihan Hak atau balik nama. Jumlah biaya yang harus dibayarkan untuk Penerimaan Negara Bukan pajak ini adalah satu per seribu/mil dari nilai jual obyek pajak NJOP tanah.

5. Pajak Penghasilan (PPh)

Setiap transaksi jual beli rumah second akan dikenakan kewajiba pembayaran Pajak Penghasilan (PPh) yang besarnya 5% dari transaksi yang dilakukan. Biasanya kewajiban Pajak Penghasilan ini harus dibayarkan sebelum proses AJB ditandatangani. Nantinya pembayaran PPh ini dilakukan di bank penerima pembayaran transaksi jual beli rumah yang kemudian divalidasi di kantor pajak setempat.

6. BPHTB (Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan)

Selain pembayaran Pajak Penghasilan yang harus dilakukan sebelum penandatanganan AJB, ada biaya lain yang juga harus dilunasi yaitu Bea Perolehan Hak Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi. Pihak yang dibebankan untuk membayar BPHTB sesuai dengan kesepakatan bersama antara penjual dan pembeli. Sebenarnya BPHTB ini tidak hanya dibebankan pada transaksi jual beli rumah saja tapi juga pada transaksi perolehan hak atas tanah dan bangunan, tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah, dan lainnya.

Pada kasus transaksi jual beli rumah second, subyek pajak yang terbebani adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan tersebut yaitu pembeli. Pada kasus lain seperti pewarisan, maka biaya ini dibebankan pada penerima waris.

7. Biaya jasa notaris

Jasa notaris pada proses transaksi jual beli rumah memang sangat diperlukan karena harus melampirkan akta yang dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah  (PPAT). Akta ini juga diperlukan dalam transaksi pinjam meminjam uang yang melibatkan hak atas tanah sebagai tanggungannya.

Pejabat Pembuat Akta Tanah atau notaris merupakan satu-satunya pejabat yang memiliki kewenangan dalam menentukan sah atau tidaknya proses jual beli rumah atau tanah, dalam hal ini pembelian rumah second juga memerlukan peran notaris. Peran notaris dalam hal jual beli inilah yang membuat Anda perlu mengeluarkan sejumlah uang untuk biaya jasa notaris. Tugas pokok dari Notaris ini sudah diatur pada pasa 51 UUJN berisi antara lain:

• Membukukan surat-surat di bawah tangan di dalam buku khusus waarmerking.
• Membuat salinan dari surat asli dibawa tangan yang berupa salinan uraian sebagaiaman yang tertulis dan digambarkan pada surat yang bersangkutan.
• Melakukan pengesahan atau legalisasi surat.
• Membuat akta pertanahan
• Membuat akta risalah lelang
• Mengoreksi kesalahan tulis pada akta yang ditandatangai para penghadap akta asli.

Biaya yang harus dikeluarkan untuk jasa notaris ini berbeda-beda tergantung kebutuhan dan penanganannya. Biasanya pembiayaan yang dibebankan mencakup klasifikasi biaya yang meliputi:

• Biaya cek sertifikat: Rp100.000
• Biaya SK 59: Rp100.000
• Biaya validasi pajak: Rp200.000
• Biaya Akte Jual Beli (AJB): Rp2,4 juta
• Biaya Balik Nama (BBN): Rp750.000
• SKHMT (surat kuasa hak membebankan hak tanggungan): Rp250.000
• APHT: Rp1,2 juta

Selain memperhatikan biaya-biaya di atas, saat membeli rumah second anda juga harus memperhatikan biaya tanggungan yang ada pada rumah tersebut yang masih belum terselesaikan dari pemilik sebelumnya. Misalnya pelunasan pajak rumah, air PAM, listrik, dan berbagai iuran lainnya yang belum terlunasi hingga proses transaksi jual beli terjadi dan rumah tersebut sah menjadi milik anda masih dibebankan kepada pihak penjual. Jangan sampai anda masih harus mengurusi pelunasan tersebut yang seharusnya bukan tanggung jawab anda sebagai pemilik baru.

Itu dia beberapa biaya yang harus anda perhatikan untuk dibayarkan selain anggaran dana untuk membeli rumah sesuai dengan harga yang telah disepakati. Untuk itu perlu adanya persiapan untuk memiliki dana cadangan lebih sehingga uang yang anda miliki masih lebih dari nominal transaksi harga rumah. Tentu akan merepotkan jika uang anda sudah habis untuk membeli rumah sementara biaya-biaya yang dibebankan kepada anda seperti daftar di atas tidak mampu anda selesaikan.